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<11.3 주택대책> 고강도 대책 왜 나왔나…추가 대책은?

  • 관리자
  • 2016-11-03 15:53:11
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전매 차익 노린 가수요 몰려 청약시장 과열…규제 지정·해제 쉽게 주택법 개정 추진



이번 ‘11ㆍ3 주택시장 안정적 관리방안’은 주택공급 축소를 골자로 하는 ‘8ㆍ25 가계부채 관리방안’이 나온 지 두 달여 만에 나온 정부의 부동산대책이다.

이번에 국토교통부가 꺼낸 카드는 ‘청약 조정지역’이다. 이는 투기과열지구처럼 다방면에 걸쳐 적용되는 ‘그물망식’ 규제보다는 청약과열이 우려되는 지역만 타깃으로 하는 선별적, 맞춤형 규제다. 하지만 시장의 예상을 뛰어넘는 적용 범위와 규제 강도로 인해 그 배경에 관심이 쏠린다.

강호인 국토부 장관은 “시세차익을 노린 전매거래 증가와 청약과열은 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하고 시장거래질서를 어지럽힌다”며 “특히 다른 지역으로 확산돼 주택시장은 물론 우리 경제 전반에 불안요인으로 작용할 우려가 있다”고 지적했다.

실제 지난 4월 이후 분양시장에 전매 차익을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것과 같은 착시현상을 일으키고, 이로 인해 건설사와 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 올려 주변 집값까지 끌어올리고 있다.

특히 강남지역은 재건축 일반분양가를 중심으로 고분양가 경쟁이 벌어지며 인근 재건축 단지의 시세는 물론 일반아파트값의 상승세를 부추기고 있다.

국토부에 따르면 2012년 평균 2.5대 1이던 청약경쟁률이 올해는 14.6대 1로 급등했다. 청약경쟁률이 50대 1을 넘는 단지 비중이 2012∼2013년에는 1% 미만이었지만 작년과 올해는 8∼9%로 늘었다. 저금리와 청약제도 완화 등 분양시장에 분양권 전매차익을 노린 청약자들이 대거 몰린 탓이다.

작년과 올해의 9월 분양권 전매 거래량은 각각 12만4000건으로 2012∼2014년 평균 거래량(6만4000건)의 약 2배 수준이다. 또 최근 2년간(2014년 7월∼2016년 6월) 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자수도 총 3만9000명으로 그 직전 2년(2만9000명)에 비해 37.8% 증가하는 등 가수요가 늘었다. 특히 같은 기간 수도권의 중복 당첨자(1만7000명)가 88%나 급증했다.

이로 인해 초기계약률이 떨어지고 있다. 청약경쟁률은 높지만 1ㆍ2순위서 청약이 마감된 후 실제 계약으로 이어지는 비중이 감소해서다. 작년에 88.7%를 기록했던 전국 초기계약률은 올해 75.9%까지 낮아졌다.

국토부는 조정지역을 선정하면서 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다.

세부적으로 △주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역을 기준으로 했다.

국토부는 이 세가지 정량요건중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 청약과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 골라 조정지역으로 지정했다.

수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 조정지역으로 지정됐다.

지방에선 부산의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지가 조정지역에 포함됐다.

실제로 수도권은 청약경쟁률이 50대 1 이상 단지 15개 중 대다수가 서울과 경기의 공공택지에 몰려 있고, 지방은 36개 중 15개가 부산에 위치한 것으로 조사됐다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “실제 조정지역 선정 기준을 한 개 이상 충족하는 곳은 이보다 더 많았지만 과열 우려 여부 등 정성적인 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다”고 설명했다.

국토부는 이번 대책과 별도로 시장상황에 따라 청약제도를 탄력조정하는 내용을 담은 제도개선안을 마련할 계획이다.

주택법을 개정해 주거정책심의위원회를 통해 ‘맞춤형 청약제도 및 단기 투자수요 관리방안’이 적용되는 지역ㆍ유형을 선정 또는 해제하는 방안이 골자다. 지금은 주택법 시행령 등에 전매제한대상지 등을 일일이 열거하는 포지티브 방식이다. 하지만 법령이 아닌 주거정책심의위원회에 규제의 전권을 부여할 경우 정부가 시장에 너무 자주 개입한다는 비판이 나올 수 있다.

박 실장은 “정부의 주택시장 정책은 시장 상황에 맞게 유연하게 대응해야 한다”며 “오히려 정부가 규제지역의 선정ㆍ해제를 신속하게 할 수 있으면 시장에서도 유용할 것 같다”고 말했다.


김태형기자 kth@

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