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5차 보금자리주택-재건축시장에 직격탄

  • 관리자
  • 2011-05-20 12:30:46
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수익성 악화 및 사업지연 불가피…지분제 적용 사업장 ‘패닉’


  

 보금자리주택지구 발표로 인해 과천과 고덕동 일대 재건축시장이 큰 충격에 휩싸였다.

 재건축 예정 단지 주변에 저가 보금자리주택이 들어서면 사업성 악화가 불보듯 뻔하기 때문이다.

 19일 관련 업계에 따르면 최근 정부가 서울 고덕과 강일3·4지구, 과천지식정보타운 등을 제5차 보금자리주택지구로 지정함에 따라, 각 지구 인근 재건축사업이 차질을 빚을 것으로 예상된다.

 1만가구 이상의 대규모 단지가 조성될 과천과 대부분 확정 지분제 방식을 적용한 서울 고덕동 일대 재건축사업장은 이미 공황상태에 빠졌다.

 과천의 경우 재건축사업이 추진되고 있는 단지는 모두 9곳.

 이중 과천주공아파트 1, 2, 6, 7단지는 이미 안전진단을 통과해 정비계획을 수립중이다.

 특히 2, 6단지는 조합설립을 목전에 둔 상황이며 나머지 단지도 정밀안전진단 등을 비롯, 재건축을 위해 착실한 수순을 밟고 있다.

 과천은 쾌적한 주거환경과 더불어 서울과의 접근성이 뛰어나며 사업규모도 매우 커, 건설사들이 가장 주목하고 있는 사업지로 꼽힌다.

 하지만 과천지식정보타운에 보금자리주택이 들어선다는 발표 직후, 상황은 급변하고 있다.

 재건축 예정단지 대비 80~90%선에 공급되는 보금자리주택이 6500가구(전체 9600가구)나 공급될 것으로 예상됨에 따라, 공급과잉이 우려되고 있기 때문이다.

 이렇게 되면 조합이나 건설사는 일반 분양가를 기대했던 것에 비해 크게 낮출 수밖에 없고, 이는 사업성 악화로 이어지게 된다.

 또 일반분양물에 대한 미분양 리스크는 점점 커지고 재건축을 반대하는 주민들의 목소리도 커질 수밖에 없다.

 한 업계관계자는 “공공관리제 시행으로 서울시내 물량이 사라진 이후, 과천 재건축시장만 바라보고 있었는데 보금자리주택지구 발표로 인해 연내 사업추진이 가능할지도 불투명해졌다”며 “또 사업이 추진된다해도 수익성을 확보하기가 쉽지 않을 것 같다”고 토로했다.

 고덕주공2~7단지 및 고덕시영아파트 등 고덕동 일대 재건축사업장은 사실상 ‘패닉’ 상태다.

 우선 이미 사업시행인가를 받은 고덕시영을 비롯, 주공4단지 등은 일반 분양가 책정에 큰 어려움을 겪을 것으로 보인다.

 당초 이들 단지는 3.3㎡당 최소 2000대 분양가가 가능할 것으로 여겨졌으나 1km 떨어진 곳에 3.3㎡당 1500만원 이하의 아파트가 들어설 것으로 보여, 미분양이 우려되고 있다.

 업계에서는 분양을 연기하거나 ‘울며 겨자먹기’식 저가 분양 외에는 대안이 없다고 말한다.

 게다가 고덕동 일대 재건축단지는 대부분 공사비를 기준으로 하는 도급제가 아닌, 확정 지분제가 적용됐다는 점에서 해당 시공사들에게 더 큰 타격이 예상된다.

 지분제란 3.3㎡당 공사비 대신 조합원에게 무상으로 제공할 추가 지분을 이미 결정하는 것으로, 사실상 조합원에게 개발이익을 미리 확정해 주는 방식이다.

 결국 시공사는 조합원에게 제시한 예상 이익만큼을 일반분양으로 메워야 한다.

 하지만 저가의 보금자리주택으로 인한 분양가 하락이 불가피하고 미분양이 우려됨에 따라 지분제 방식으로 수주한 시공사들은 수익은 고사하고, 큰 손실을 볼 가능성이 커졌다.

 A건설사 관계자는 “현 상황에서, 150~160%대 무상지분율을 제공키로 한 시공사들은 엄청난 손실을 볼 수밖에 없을 것”이라며 “고덕동 일대 재건축사업은 상당기간 지연이 불가피할 것이며 시공사와 조합, 또는 주민간 마찰도 잦아질 가능성이 크다”고 말했다.

   봉승권기자 skbong@

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