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PF유동화시장에서 건설사 신용보강 다양화

  • 관리자
  • 2014-05-12 08:45:05
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 건설업계가 프로젝트파이낸싱(PF)대출 유동화시장에서 공시할 필요가 없는 새로운 신용보강 구조를 모색하고 있다. 건설업종의 신용등급 하향세 탓에 PF 우발채무를 줄여야 할 필요성이 커지고 있어서다.

11일 한국신용평가에 따르면 준공 전과 준공 이후 등 사업진행 단계에 따라 다양한 형태의 건설사 신용보강구조가 등장하고 있다. 과거 연대보증 또는 채무인수 등 직접적 신용보강 형태를 벗어나 간접보증 형태가 주류를 이루는 점이 최근의 트렌드다. 간접보증이 재무제표상 우발채무로 계상되지 않으면서 신용보강 효과를 누릴 수 있어서다.

강신영 한신평 연구위원은 “현재의 공시제도가 직접적 신용보강만을 PF우발채무로 공개하는 상황이어서 건설사들은 우발채무로 인한 신용 등급 악영향을 최소화하기 위해 연대보증이나 채무인수 구조를 탈피하고 있다”고 설명했다.

 먼저 준공 이후 사업장에 적용되는 신용보강 구조로는 △담보부동산에 대한 책임매각의무 △신탁대상 부동산 관련 매입의무가 있다.

‘담보부동산에 대한 책임매각 의무’는 시공사가 제1순위 우선수익자, 대주가 제2순위 우선수익자로 지정하는 내용의 부동산담보신탁 계약을 맺는다. 시공사가 신탁부동산에 대한 우선적인 권리를 가지면서 담보부동산의 매각책임을 부담하게 된다. 이 구조는 포스코건설의 송도패키지1사업과 부산 부전동 공동주택사업에 적용됐다.

‘신탁대상 부동산 관련 매입의무’는 시공사가 제2순위 우선수익자로서 신탁부동산에 대한 매입의무를 부담하는 것을 말한다. 대주를 제1순위 우선수익자로 지정해 신탁부동산에 대한 대주의 우선권을 보장해준다. 이 구조는 ‘분당 더헤리티지사업장’에 적용됐다.

 두 신용보강 형태는 구조상으로 다소 차이가 있으나 의무를 이행하지 못했을 때는 채무인수로 연결돼 이행 강제성을 직접적 신용보강 수준으로 높인다는 점에서 동일하다.

착공 후 부양이 진행중인 현장(준공 이전)에 적용되는 구조로는 △분양계약의 유지 이행책임 △책임준공, 책임분양 등의 의무 △대출채권 매입(확약)의무가 있다.

포스코건설의 송도패키지2에 선보인 ‘분양계약 유지 이행책임’이란 시공사가 차주(시행사)에 대한 부도사유 발생 방지 책임과 책임준공 의무, 잔금미납 가구에 대한 계약해지 또는 미납잔금 대납의무를 진다. ‘책임준공·책임분양’의무는 일반적으로 미착공현장에 적용되는 구조로 대출금 상환 등에 필요한 재원인 분양대금을 시공사가 책임지는 형태다.  ‘대출채권 매입확약’의 경우 재무제표 주석사항에 기재되지 않는 등 약정 구속강도가 직접보증보다 상대적으로 약하다.

이들 신용보강 구조는 사업진행단계, 신용보강의 구체적인 방식 등에서 약간씩 차이가 있다. 그러나 공통적으로 시행사 관련 위험을 통제하기 위해 시공사는 시행사의 부도 발생을 방지할 의무를 부담한다.  강 연구위원은 “건설사가 공시하는 자료에서 연대보증 및 채무인수 이외의 신용공여는 누락되는 상황이어서 투자자들의 세심한 주의가 필요하다”고 지적했다.

원정호기자 won@

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